집을 팔기 전에는 취득일, 거주기간, 세대가 보유한 다른 주택과 입주권을 먼저 확인하세요. 1세대 1주택이라도 취득 당시 지역이나 양도가액에 따라 비과세 범위가 달라집니다. 매매계약서와 주민등록 내역으로 확인할 항목을 차례로 살펴보겠습니다.
1세대 1주택 비과세를 판단할 항목
아래 항목으로 일반적인 1세대 1주택 요건을 확인합니다. 일시적 2주택이나 상속주택 등은 특례 적용 여부를 따로 봐야 합니다.
- 1세대 — 배우자를 포함한 가족의 세대 구성과 생계 관계를 봅니다. 주소를 따로 두었다고 곧바로 별도 세대가 되는 것은 아닙니다. 배우자 없는 단독 세대는 30세 이상 여부 등 별도 인정 요건을 확인합니다.
- 1주택 — 양도일 현재 국내에 1채만 보유. 조합원입주권· 분양권도 주택 수에 포함될 수 있음.
- 2년 이상 보유 — 일반적으로 취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 합니다. 취득·양도 시기는 원칙적으로 대금청산일을 기준으로 하되, 선등기 등 예외가 있어 계약서·잔금 내역·등기를 함께 봅니다.
- 조정대상지역 2년 거주 — 2017년 8월 3일 이후 취득한 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 일반적으로 보유 2년 외에거주 2년 요건도 확인합니다. 계약 시점 등에 따른 예외가 있으며, 임대 기간과 본인이 실제 거주한 기간을 구분해야 합니다.
- 양도가액 12억 원 — 다른 비과세 요건을 충족한 상태에서 양도가액이 12억 원 이하면 전액 비과세를 검토합니다. 이를 넘는 고가주택은 초과 비율에 해당하는 양도차익을 과세합니다.
12억 초과분 계산
다른 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택은 12억 원 초과 비율에 해당하는 양도차익을 계산합니다. 과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억) ÷ 양도가액입니다.
예를 들어 기타 필요경비를 생략하고 양도가액 15억 원, 취득가액 8억 원으로 계산하면 전체 양도차익은 7억 원입니다. 과세 대상 양도차익은 7억 × (15억 - 12억) ÷ 15억 = 7억 × 0.2 = 1.4억 원입니다. 이 금액에서 장기보유특별공제와 적용 가능한 기본공제 등을 뺀 과세표준에 세율을 적용합니다.
장기보유특별공제
과세 대상 양도차익에서 보유 기간·거주 기간에 따라 추가 공제합니다. 1세대 1주택은 일반 장기보유공제보다 공제율이 큰 특례 표(소득세법 §95 ②)가 적용됩니다. 단, 보유 3년 이상 + 거주 2년 이상을 모두 충족해야 특례 표(표2) 적용이 가능합니다.
- 보유 공제 — 3년 이상부터 적용. 연 4%, 최대 40% (10년 보유).
- 거주 공제 — 2년 이상 실거주 시 추가 연 4%, 최대 40% (10년 거주).
- 보유 + 거주 공제를 합산하면 최대 80%까지 공제 가능. (10년 보유 40% + 10년 거주 40%)
- 거주 기간은 주민등록 내역과 실제 거주 사실을 함께 확인합니다. 다른 사람에게 임대한 기간은 본인 거주 기간과 구분합니다.
- 거주 2년 미충족 시 — 특례 표(표2) 적용 불가. 일반 장기보유공제 표1(연 2%, 최대 30%)만 적용. 예: 보유 10년·거주 0년 → 표2 진입 불가, 표1 10년 × 2% = 20% 만 적용.
필요경비 인정 항목
취득과 양도에 든 비용 중 인정되는 필요경비를 차감하면 양도차익이 줄어듭니다. 계약서, 영수증, 이체 내역을 비용별로 모으세요.
- 취득세 — 취득 당시 납부한 세액과 감면·환급 여부를 확인합니다.
- 중개수수료 — 취득 시와 양도 시 지급한 비용의 증빙을 준비합니다.
- 자본적 지출 — 가치를 높이거나 내용연수를 연장하는 공사비입니다. 베란다 확장·방 증축 등 공사 내역과 지급 증빙을 확인합니다. 도배·장판 교체 같은 단순 수선비와 구분해야 합니다.
- 법무사 비용·인지세 — 취득 등기 관련 비용을 항목별로 확인합니다.
- 증빙이 빠진 비용은 계약서와 이체 내역 등으로 지급 사실과 용도를 확인할 수 있는지 살펴보세요.
새집·입주권·배우자 주택이 있는 경우
일시적 2주택의 처분기한
일반적인 일시적 2주택 특례에서는 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하는지 확인합니다(2023년 1월 12일부터 처분기한 완화). 이 기한만 지키면 되는 것은 아닙니다. 두 주택의 취득 간격과 기존 주택의 보유·거주 요건도 충족해야 합니다. 각 취득일과 예상 양도일을 나란히 적어 적용 요건을 확인하세요.
주택 외에 조합원입주권이 있는 경우
조합원입주권을 보유하면 주택 한 채만 있다는 이유로 비과세를 확정할 수 없습니다. 관리처분인가 등 사업 진행 내역과 입주권 취득 시점을 확인하고, 주택과 입주권을 함께 보유할 때의 특례를 별도로 검토해야 합니다.
부부가 각각 한 채를 가진 경우
부부가 각각 1채씩 보유하면 1세대가 2주택을 가진 것으로 봅니다. 배우자 명의라고 별도 세대가 되는 것이 아닙니다. 부부는 동일 세대로 합산됩니다.
신고 절차
- 신고 기한 — 양도일이 속하는 달의 말일로부터2개월 이내. 예: 3월 15일 매도 → 5월 31일까지.
- 신고 장소: hometax.go.kr → [신고/납부] → [양도소득세] → [예정신고].
- 전액 비과세인지 고가주택으로 일부 과세되는지 먼저 구분해 신고 필요 여부를 확인합니다. 비과세로 판단했다면 그 근거가 되는 취득·거주 자료를 보관하세요.
- 과세 대상이라면 기한 내 신고·납부합니다. 납부할 세액이 1,000만 원을 초과하면 법정 한도 안에서 일부를 납부기한 후 2개월 이내에 분납할 수 있습니다.
계약 전에 날짜와 보유 주택 정리하기
매매계약서와 잔금 내역, 주민등록 변동 내역, 세대원의 주택·입주권 목록을 모아보세요. 취득 당시 조정대상지역 여부와 실제 거주기간은 비과세 판단에, 취득·양도 비용 증빙은 양도차익 계산에 사용합니다.
비과세 요건은 국세청 비과세·감면 체크리스트와 대조하세요. 주택 양도세 계산기에는 확인한 금액과 기간을 입력해 예상 세액을 살펴볼 수 있습니다. 일시적 2주택 등 개별 특례의 최종 판단은 별도로 확인해야 합니다.