특수 케이스 · 9분 읽기

1세대 1주택 양도세 비과세 — 12억 한도와 장기보유특별공제

1세대 1주택은 양도가액 12억까지 비과세. 12억 초과분만 과세하며 장기보유특별공제(2년 보유당 4%, 거주 4% 가산) 적용. 비과세 요건 5가지와 흔한 함정.

출간 2026-05-19 · 한국공인회계사 작성

"1세대 1주택은 세금이 없다"는 말을 믿고 아무 준비 없이 집을 팔았다가 수천만 원을 추징당한 사례가 적지 않습니다. 12억 비과세는 요건이 5가지나 되고, 초과분 계산도 단순하지 않습니다. 한국공인회계사가 요건부터 장기보유 특별공제까지 실전 관점으로 정리했습니다.

1세대 1주택 비과세 5가지 요건

아래 5가지 요건을 모두 동시에 충족해야 비과세가 적용됩니다. 하나라도 어긋나면 전액 과세 또는 일부 과세로 전환됩니다.

1세대 — 배우자·직계존비속 등 동일 주소의 가족이 구성하는 세대 단위. 단독 세대원도 30세 이상 또는 독립 소득 있으면 별도 세대 인정.
1주택 — 양도일 현재 국내에 1채만 보유. 조합원입주권· 분양권도 주택 수에 포함될 수 있음.
2년 이상 보유 — 취득일부터 양도일까지 만 2년 이상. 등기부등본 기준.
조정대상지역 2년 거주 — 2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 주택은 보유 2년 외에 거주 2년 추가 요건. 전세 중이거나 임대 준 경우 거주 기간 충족 불가.
양도가액 12억 이하 부분 비과세 — 12억까지는 비과세, 초과분만 과세. 12억 이하라면 전액 비과세.

양도가액이 12억을 넘는 경우, 초과분에 해당하는 양도차익만 과세합니다. 전체 양도차익에 비례 계산합니다.

과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억) ÷ 양도가액
예: 양도가액 15억, 취득가액 8억, 양도차익 7억인 경우 → 과세 대상 = 7억 × (15억 - 12억) ÷ 15억 = 7억 × 0.2 = 1.4억
과세 대상 1.4억에서 장기보유특별공제 적용 후 세율(6~45% 누진) 계산.

핵심: 12억이 넘어도 비과세가 전부 없어지는 게 아닙니다. 초과분 비율만큼만 과세됩니다. 따라서 15억에 팔면 전체 세금의 20%만 납부하는 구조입니다.

과세 대상 양도차익에서 보유 기간·거주 기간에 따라 추가 공제합니다. 1세대 1주택은 일반 장기보유공제보다 훨씬 유리한 특례 표(소득세법 §95 ②)가 적용됩니다. 단, 보유 2년 이상 + 거주 2년 이상을 모두 충족해야 특례 표(표2) 적용이 가능합니다.

보유 공제 — 3년 이상부터 적용. 연 4%, 최대 40% (10년 보유).
거주 공제 — 2년 이상 실거주 시 추가 연 4%, 최대 40% (10년 거주).
보유 + 거주 공제를 합산하면 최대 80%까지 공제 가능. (10년 보유 40% + 10년 거주 40%)
거주 기간은 주민등록 기준. 실제 거주해야 인정. 전세 임차 기간은 거주 기간 산입 불가.
거주 2년 미충족 시 — 특례 표(표2) 적용 불가. 일반 장기보유공제 표1(연 2%, 최대 30%)만 적용. 예: 보유 10년·거주 0년 → 표2 진입 불가, 표1 10년 × 2% = 20% 만 적용.

예시: 15년 보유·15년 거주 → 보유 공제 40% + 거주 공제 40% = 80% 공제. 과세 대상 양도차익 1.4억에서 80% 공제 = 실제 과세 2,800만.

취득가액을 높일 수 있는 필요경비를 빠짐없이 챙겨야 양도차익이 줄어듭니다.

취득세 — 취득 당시 납부한 취득세 전액.
중개수수료 — 취득 시 + 양도 시 모두 인정.
자본적 지출 — 가치를 높이거나 내용연수를 연장하는 공사비. 베란다 확장·보일러 교체·방 증축 등 영수증 필수. 단순 수선비(도배·장판 교체)는 불인정.
법무사 비용·인지세 — 등기 관련 비용 전액.
영수증 없는 경비는 원칙적으로 인정 안 됨. 취득 당시 영수증을 보관하는 습관이 중요.

이사 등으로 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 일시적 2주택으로 비과세 적용이 유지됩니다. 3년이 지나면 2주택자로 전환되어 비과세 불가. 조정대상지역은 요건이 더 엄격하니 확인 필수.

재개발·재건축 사업의 조합원입주권은 주택 수에 포함됩니다. "집이 하나뿐" 이라고 생각했는데 입주권 1개가 있어 2주택 판정을 받는 경우가 있습니다. 관리처분인가 이후 입주권이 생성되므로, 정비사업 구역 내 주택 보유자는 반드시 확인하세요.

부부가 각각 1채씩 보유하면 1세대가 2주택을 가진 것으로 봅니다. 배우자 명의라고 별도 세대가 되는 것이 아닙니다. 부부는 동일 세대로 합산됩니다.