주택분 종합부동산세를 예상하려면 6월 1일 기준으로 본인 명의 주택의 공시가격과 지분을 모아야 합니다. 여기에 1세대 1주택 여부, 보유 기간, 합산배제나 특례 적용 여부를 확인합니다. 고지서를 받았다면 이 자료와 고지 내역을 대조한 뒤 납부액과 분납 일정을 정하세요.
주택분 과세 기준과 납부일
이 글은 개인이 보유한 주택의 종부세를 다룹니다. 재산세와 별개로,인별 합산 주택 공시가격이 공제 기준을 초과하면 과세됩니다.
- 과세 기준일 — 매년 6월 1일의 주택 보유 현황으로 판단합니다.
- 기본 공제 — 인별 합산 공시가 9억 원 초과분부터 과세. 1세대 1주택자는 12억 원.
- 납부 기간 — 매년 12월 1일~15일. 고지서는 11월 말~12월 초 발송.
- 인별 과세 — 부부 각각 별도로 계산. 부부 공동명의는 각자 지분에 해당하는 공시가격을 합산해 과세합니다.
공정시장가액비율 60% + 누진세율
공시가격에서 공제액을 빼고 공정시장가액비율을 곱한 금액에 세율을 적용합니다.과세표준 = (인별 합산 공시가 - 공제 9억/12억) × 공정시장가액비율 60%이고, 이 과세표준에 아래 구간별 누진세율을 적용합니다.
- 세율 구간 (2주택 이하, 2023년 개정 후 현행):
- 3억 이하: 0.5%
- 3억~6억: 0.7%
- 6억~12억: 1.0%
- 12억~25억: 1.3%
- 25억~50억: 1.5%
- 50억~94억: 2.0%
- 94억 초과: 2.7%
- 3주택 이상 보유자는 12억 초과 구간부터 더 높은 누진세율(2.0%~최고 5.0%)이 적용됩니다. (12억 이하 구간 0.5~1.0%는 동일)
- 산출세액에서 종부세 과세표준에 대응하는 재산세액을 공제합니다. 납부한 재산세 전액을 빼는 것은 아니며, 이후 세액공제와 세부담상한도 확인합니다.
세액공제 — 1세대 1주택자
1세대 1주택자는 보유 기간과 고령자 여부에 따라 세액공제가 추가 적용됩니다.
- 장기보유공제:
- 5년 이상 보유: 20%
- 10년 이상 보유: 40%
- 15년 이상 보유: 50%
- 고령자공제 (만 60세 이상):
- 60세 이상~65세 미만: 20%
- 65세 이상~70세 미만: 30%
- 70세 이상: 40%
- 두 공제를 합산 적용하되, 최대 80% 한도. 예: 15년 보유(50%) + 70세 이상(40%) = 80% 적용.
분납 (250만 초과)
세액이 250만 원을 초과하면 2회로 나눠 납부할 수 있습니다.
- 1차 납부 — 12월 15일까지 (납부 기한 내).
- 2차 납부 — 납부 기한부터 6개월 이내입니다.
- 납부세액이 250만 원 초과~500만 원 이하이면 250만 원을 초과하는 금액을 나눠 낼 수 있습니다.500만 원 초과이면 납부세액의 50% 이하를 분납할 수 있습니다.
- 분납 신청은 12월 15일까지 홈택스에서 직접 신청. 기한 내 신청하지 않으면 전액 일시 납부해야 함.
납부기한 연장 (재해·자금난)
재해·도난·질병·사업 부진 등 사유가 있으면 납부기한 연장 신청이 가능합니다.
- 신청 기한: 납부 기한(12월 15일) 3일 전까지 홈택스 또는 관할 세무서 방문.
- 연장 기간: 최대 9개월 (사유에 따라 다름).
- 승인받은 연장 기간에는 해당 세액에 대한 납부지연 가산세가 발생하지 않습니다.
- 신청만으로 기한이 연장되지는 않습니다. 승인 여부와 납부 일정을 확인하세요.
공동명의 특례와 합산배제 확인
① 부부 공동명의 9억(총 18억) vs 1세대 1주택 12억
부부 공동명의로 1주택을 보유하는 경우, 기본공제가 각자 9억씩 총 18억이 적용될 수 있습니다. 공동명의 1주택자 특례 요건을 갖춰 신청하면 12억 원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 적용하는 방식과 비교할 수 있습니다. 특례를 신청할지 결정하려면 지분·나이·보유 기간을 준비하고, 국세청 안내에 따라 두 방식의 세액을 별도로 비교하세요. 세금핏 종부세 계산기는 지분 입력이나 공동명의 1주택 특례 비교를 지원하지 않습니다.
② 합산배제 신청 누락
임대주택, 사원용 주택, 기숙사 등이 합산배제 요건을 충족하는지 확인하고, 처음 신청하거나 변동 사항이 있으면 9월 16일~9월 30일에 신고합니다. 기존 신고 내용에 변동이 없다면 매년 다시 신고할 필요는 없습니다. 반대로 요건을 잃은 주택이 있으면 그 변동도 신고해야 합니다.
③ 분납 신청 누락
세액이 250만 원을 넘어도 12월 15일까지 분납 신청을 하지 않으면 전액 일시 납부 의무가 생깁니다. 고지서를 받는 즉시 분납 여부를 확인하고 신청해야 합니다.
예상액을 계산하기 전에
주택별 공시가격·소유 지분, 취득일, 재산세 과세 내역을 준비하세요. 계산기 예상액과 고지액이 다르면 합산된 주택과 공제 내역부터 대조하면 됩니다. 분납 가능액과 기한은 국세청 납부기한 안내에서, 합산배제와 공동명의 특례는 국세청 신청 안내에서 확인할 수 있습니다.