세금핏

한국공인회계사 검토, 공단·국세청 공개 기준, 무료 수수료 0원, 대행 안 함, 광고 최소. 마지막 검토 2026.06.30.

KICPA 검토 · 공개 기준2026.06.30 · 검토자 · 기준

한국공인회계사 검토 · 소득세법 §95·§103·§104 기준

양도소득세 계산기,양도차익·보유기간으로 주택 양도세 추정

양도가액·취득가액·필요경비와 주택 유형·보유기간만 넣으면 양도차익에 장기보유특별공제·기본공제를 거쳐 과세표준·양도소득세·지방소득세까지 단계별로 주택 양도세를 추정해 보여드립니다.

소득세법 §95·§103·§104 · 지방세법 §103의3 기준

입력

금액은 원 단위입니다. 취득가액·필요경비는 입증 가능한 실지거래가액 기준입니다.

주택 유형
1세대 1주택(비과세 대상)은 2년 이상 보유를 전제로 기본세율을 적용합니다. 다주택 중과세는 반영하지 않습니다.

양도소득세 추정

양도차익·장기보유특별공제·과세표준에 양도소득세율·지방소득세를 더해 단계별로 보여드립니다.

입력값 기준

양도소득세 + 지방소득세 (추정)

12,012,000 원

1세대 1주택 · 양도차익 600,000,000 원 · 보유 5년

양도차익
600,000,000 원
× 과세대상 비율 (12억 초과분 안분, 20%)
120,000,000 원
− 장기보유특별공제 (40%)
48,000,000 원
= 양도소득금액
72,000,000 원
− 기본공제 (연 250만)
2,500,000 원
= 과세표준
69,500,000 원
양도소득세 (기본세율 6~45%)
10,920,000 원
+ 지방소득세 (10%)
1,092,000 원
= 총 부담 (추정)
12,012,000 원
양도소득세 산출세액10,920,000 원
지방소득세 (10%)1,092,000 원

세금을 내고 남는 금액

세후 양도차익
587,988,000 원
차익 대비 세금
2%
세후 매각대금
1,487,988,000 원

세후 매각대금은 양도가액에서 필요경비와 세금을 뺀 단순 참고값입니다. 실제 손에 남는 돈은 대출상환, 잔금 정산, 중개수수료 지급 시점에 따라 달라집니다.

장기보유특별공제 기준일반 과세는 보유 3년 이상부터 양도차익의 6%(매년 +2%p, 15년 30% 상한)를 공제합니다(소득세법 §95②). 1세대 1주택은 보유분(3년 12% → 10년 40%)과 거주분을 합산해 최대 80%까지 공제합니다.

왜 이렇게 나왔나요

  • 1세대 1주택 고가주택은 12억원 초과분만 과세되도록 과세대상 비율 20%을 양도차익에 적용했습니다.
  • 보유·거주기간에 따른 장기보유특별공제율 40%를 과세대상 양도차익에서 차감했습니다.
  • 양도소득금액에서 기본공제 2,500,000 원을 차감한 뒤 기본세율 6~45%을 적용하고, 지방소득세 10%를 더했습니다.

확인할 점

필요경비 증빙 확인

취득세, 중개수수료, 자본적 지출을 빠뜨리면 양도차익이 크게 잡힐 수 있습니다. 계약서·영수증·공사 증빙을 먼저 모아 보세요.

양도 전 체크리스트5개 확인
  • 취득일·양도일

    보유기간은 날짜 단위로 달라집니다. 잔금일과 등기접수일 자료를 같이 확인해 보세요.

  • 취득가액·필요경비 증빙

    매매계약서, 취득세 납부서, 중개수수료, 자본적 지출 증빙을 모으면 양도차익을 더 정확히 볼 수 있습니다.

  • 1세대 1주택 요건

    양도일 현재 주택 수, 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 여부를 계산 전에 다시 점검하세요.

  • 12억 초과 고가주택 안분

    12억원 초과분만 과세되는 구조라 양도가액, 취득가액, 필요경비가 조금만 달라져도 과세대상 양도차익이 달라집니다.

  • 예정신고 기한

    주택 양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내가 기본입니다. 홈택스 신고 화면의 기한을 최종 확인하세요.

이 추정은 주택 양도의 일반적인 경우(1세대 1주택 비과세 대상 / 일반 과세)만 다룹니다.

이 계산기가 다루지 않는 것 · 최종 신고 세액 확인 (펼치기) ▾

결과는 입력값 기준의 참고용 시뮬레이션입니다. 실제 고지·신고·심사 결과는 공단·국세청 통지가 우선합니다. 이 계산기는 주택 양도의 일반적인 경우(1세대 1주택 비과세 대상 / 일반 과세)만 다룹니다. 다주택 중과세(조정대상지역 2주택 +20%p·3주택 +30%p)는 정책에 따라 수시로 바뀌어 반영하지 않습니다 — 중과 대상이면 실제 세금이 이보다 더 커질 수 있습니다. 또한 비사업용 토지, 분양권·조합원입주권, 환산취득가액·의제취득일, 일시적 2주택·상속주택 등 비과세 세부 판정은 반영하지 않습니다. 취득가액·필요경비는 입증 가능한 실지거래가액 기준입니다. 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부합니다. 최종 신고 세액은 국세청 홈택스 또는 세무 전문가 확인이 우선입니다.

홈택스에서 양도세 확인 (새 창)1세대 1주택 비과세 여부 진단

세금핏 · segumfit.co.kr — 한국공인회계사(KICPA) 검토 기준의 입력값 참고 추정입니다. 실제 금액·자격은 공단·국세청 등 기관 통지가 우선합니다.

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현재 결과

양도세 12,012,000 원 · 세후차익 587,988,000 원

  • 양도가액 1,500,000,000 원
  • 양도차익 600,000,000 원
  • 양도세+지방세 12,012,000 원
  • 세후 양도차익 587,988,000 원

다음 행동

보유·비과세·자금출처까지 이어서 보기

검증 기준양도소득세 계산 검증입력값과 공개 기준으로 계산하고 안내 문장은 결과를 풀어 설명합니다.

기준

  • 양도차익, 장기보유특별공제, 기본공제, 세율 적용 결과는 계산 모듈에서만 가져옵니다.
  • 고가 1주택 안분과 비과세 여부는 입력값 기준의 참고 추정으로 표시합니다.

포함

  • 주택 일반 양도
  • 1세대1주택 고가주택 안분
  • 세후 매각대금 메모

미포함

  • 다주택 중과 수시 개정 반영
  • 일시적 2주택 특례 판정
  • 개별 비과세 확정

계산 확인 방식

  • 양도소득세 계산 사례 대조
  • 주요 결과 표시 확인
양도세 심화비과세 조건, 세액, 세후 매각대금을 분리해서 봅니다양도세는 “팔면 얼마 남나”가 핵심입니다. 비과세 가능성, 장기보유특별공제, 세후 현금 흐름을 순서대로 확인해야 합니다.

먼저 물어볼 것

  • 1세대 1주택 비과세 요건을 먼저 통과하는가
  • 보유기간과 거주기간이 공제율에 어떤 영향을 주는가
  • 양도세를 낸 뒤 실제 남는 현금이 충분한가

심화 확인

  • 비과세 체크와 세액 계산을 분리해서 오판 가능성을 낮춥니다.
  • 장기보유특별공제는 보유·거주 입력값을 바꾸며 민감도를 봅니다.
  • 세후 매각대금은 다음 주택 취득, 대출 상환, 증여 계획과 연결합니다.

상담 전 준비

  • 취득가액, 양도가액, 필요경비 자료
  • 보유기간, 거주기간, 주택 수 변화 내역
  • 매각 후 대출 상환액과 남겨야 할 현금

결과 해석 원칙

비과세 확인 순서와 세후 현금 해석을 안내하며, 세액·공제율은 계산 결과를 기준으로 설명합니다.

마지막 확인

자주 묻는 질문

계산 결과에서 바로 결론 내리기 전에, 실제로 자주 갈리는 예외와 확인 순서를 접어 두었습니다.

Q. 1세대 1주택이면 양도세가 0인가요?
1세대 1주택은 양도가액이 12억원 이하이고 2년 이상 보유(조정대상지역은 거주 요건 추가) 같은 비과세 요건을 충족하면 양도소득세가 비과세될 수 있습니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘으면 그 초과분에 해당하는 양도차익은 과세 대상이라, 12억원을 넘었다고 해서 전부 과세되는 것은 아니고 초과분만 안분해 계산합니다.
Q. 장기보유특별공제가 뭔가요?
양도차익에서 보유·거주 기간이 오래될수록 일정 비율을 빼주는 공제입니다(소득세법 §95②). 일반 과세 주택은 보유 3년부터 연 2%p씩 올라 최대 30%까지, 1세대 1주택은 보유분과 거주분을 합산해 최대 80%까지 공제될 수 있습니다. 보유·거주 기간이 길수록 과세표준이 줄어 세금이 낮아집니다.
Q. 이 계산기로 다주택 양도세도 되나요?
아니요. 이 계산기는 1세대 1주택(비과세 대상)과 일반 과세 주택만 다룹니다. 다주택 중과세(조정대상지역 2주택 +20%p·3주택 +30%p)는 정책에 따라 수시로 바뀌어 반영하지 않습니다. 중과 대상이면 실제 세금이 이보다 더 커질 수 있으니, 다주택자는 국세청 홈택스나 세무 전문가 확인이 우선입니다.