부동산을 증여받는 사람(수증자)은 증여세와 취득세를 함께 계산해야 합니다. 증여세는 관계별 공제를 빼고 남은 금액에 10~50% 누진세율을 적용합니다. 무상취득의 취득세 표준세율은 3.5%이며, 중과 여부는 별도로 확인해야 합니다. 대출이나 전세보증금도 넘겨받는다면 증여자의 양도소득세 부담까지 살펴봐야 합니다.
먼저 증여세 — 관계별 공제부터
증여세는 받은 재산의 가치(원칙적으로 시가)에서 관계별 공제를 빼고 시작합니다. 이 공제는 수증자를 기준으로 관계별 10년 누계 한도를 적용합니다. 부모·조부모에게 받은 증여는 직계존속 공제 한도를 함께 사용하므로, 증여자가 달라도 이전에 사용한 공제금액을 확인해야 합니다(상속세 및 증여세법 §53).
- 배우자에게서: 6억원
- 직계존속(부모·조부모)에게서: 5,000만원 (미성년 자녀는 2,000만원)
- 직계비속(자녀·손자녀)에게서: 5,000만원
- 그 밖의 친족(4촌 이내 혈족·3촌 이내 인척): 1,000만원
결혼이나 출산이 있다면 직계존속에게 받은 증여에 대해 별도로 최대 1억원을 더 공제받을 수 있습니다(혼인·출산 증여재산공제, §53의2). 혼인일 전후 2년 또는 자녀 출생·입양일부터 2년 이내 증여가 대상이고, 혼인공제와 출산공제를 합쳐 1억원을 넘을 수는 없습니다. 계산기에서는 증여일과 혼인일·출생일·입양일을 넣어 기간 요건을 자동 판정합니다.
증여세율 — 공제 후 남은 금액에 10~50%
공제를 빼고 남은 과세표준에 5단계 누진세율을 적용합니다(§56이 상속세율 §26을 준용). 산출세액은 과세표준 × 세율 − 누진공제로 계산합니다.
- 1억원 이하: 10%
- 1억원 초과 ~ 5억원 이하: 20% (누진공제 1,000만원)
- 5억원 초과 ~ 10억원 이하: 30% (누진공제 6,000만원)
- 10억원 초과 ~ 30억원 이하: 40% (누진공제 1억 6,000만원)
- 30억원 초과: 50% (누진공제 4억 6,000만원)
예를 들어 부모가 성년 자녀에게 시가 5억원 아파트를 증여하고, 10년 안에 다른 증여가 없었다면: 과세가액 5억원 − 공제 5,000만원 = 과세표준 4억 5,000만원 → 산출세액은 4억 5,000만원 × 20% − 1,000만원 = 약 8,000만원입니다. 여기에 자녀가 부담할 취득세가 별도로 더해집니다. 과세표준이 50만원 미만이면 증여세는 부과되지 않습니다(§55②).
받는 사람의 취득세 — 무상취득 3.5%
부동산을 증여로 받으면 받는 사람이 취득세를 냅니다. 무상취득(증여)의 부동산 취득세 표준세율은 3.5%입니다(지방세법 §11① 제2호, 1천분의 35). 과세표준은 원칙적으로 시가로 인정되는 금액(시가인정액)입니다(§10의2). 위 예시처럼 시가 5억원 아파트라면 취득세는 대략 5억원 × 3.5% = 1,750만원 선입니다.
채무를 함께 넘기는 부담부증여
전세보증금이나 대출 같은 채무를 함께 넘기는 부담부증여는 구조가 달라집니다. 받는 사람이 인수한 채무액만큼은 증여가 아니라 유상 양도로 보아, 그 부분에 대해 주는 사람에게 양도소득세가 생길 수 있습니다(채무를 뺀 나머지에만 증여세). 따라서 증여세가 줄어드는 금액과 새로 생기는 양도소득세를 함께 계산해야 합니다.
증여·매매·상속을 비교할 때
부동산을 자녀에게 넘길 때는 증여, 매매, 상속을 비교할 수 있습니다. 증여는 지금 증여세·취득세가 들지만 미래 가치 상승분을 미리 옮길 수 있고, 매매는 대금과 자금출처가 필요하며, 상속은 시점을 고를 수 없는 대신 공제가 큽니다. 어느 쪽이 유리한지는 재산 규모, 보유기간, 다른 재산, 가족 상황에 따라 달라집니다. 매매를 검토한다면 매도자의 양도소득세와 자녀의 대금 마련 방법을 함께 확인하세요.
신고기한과 세대생략 할증
증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부합니다(§68). 한편 부모를 건너뛰어 손자·손녀에게 바로 증여하면(세대생략) 산출세액의 30%가 할증됩니다(미성년자가 20억원을 초과해 받으면 40%, §57). 10년 합산 규정 때문에, 과거에 같은 사람에게 증여한 적이 있다면 그 내역과 기납부세액을 먼저 정리해야 합니다.
공식 기준으로 보면
증여세는 상속세 및 증여세법에 근거합니다. 증여재산공제(§53), 혼인·출산공제 (§53의2), 과세표준·과세최저한(§55), 세율(§56이 §26 준용), 세대생략 할증(§57), 신고기한(§68)이 한 묶음입니다. 재산 평가는 시가가 원칙입니다(§60). 부동산 무상취득 취득세 3.5%는 지방세법 §11① 제2호, 조정대상지역 주택 무상취득 중과는 §13의2, 무상취득 과세표준(시가인정액)은 §10의2를 따릅니다. 세금핏 증여세 계산기는 기본세율 증여, 혼인·출산 공제 기간, 10년 합산을 참고용으로 추정합니다. 실제 세액은 평가액·관계·특례 적용·취득세 중과 여부에 따라 달라질 수 있으니 홈택스·관할 지자체에서 확인하세요.
증여 전에 준비할 자료
부동산 평가 자료, 최근 10년의 증여 내역, 함께 넘길 대출·전세보증금 내역을 준비하세요. 이 자료로 증여세와 취득세를 각각 확인하고, 채무가 있다면 증여자의 양도소득세도 계산해 봅니다. 매도하는 경우와 비교할 때도 같은 자료를 사용할 수 있습니다.
증여세 계산기에 평가액과 이전 증여 내역, 입증된 인수채무를 입력해 예상 증여세를 확인하세요. 취득세와 증여자의 양도소득세는 이 계산에 포함되지 않으므로 별도로 확인해야 합니다.