특수 케이스 · 8분 읽기

자녀·부모 부동산 증여 — 증여세 공제와 취득세 한 번에

부동산을 증여하면 받는 사람은 증여세(공제 후 10~50%)와 취득세(무상취득 3.5%)를 같이 봅니다. 10년 합산 증여재산공제(자녀 5천만·배우자 6억)와 부담부증여까지 기준을 정리합니다.

출간 2026-06-14 · 공단·국세청 공개 기준 반영

낯선 용어가 나오면 용어사전에서 먼저 뜻을 확인할 수 있습니다.

부동산을 증여하면 세금이 한 종류가 아닙니다. 받는 사람(수증자)에게 증여세와 취득세가 함께 붙습니다. 증여세는 관계별 공제를 빼고 남은 금액에 10~50% 누진세율, 취득세는 무상취득이라 별도로 과세표준의 3.5%가 기준입니다. 두 가지를 같이 봐야 실제 부담이 보입니다.

핵심만 먼저 보면: 증여세는 10년 합산 증여재산공제(예: 성년 자녀는 5,000만원, 배우자는 6억원)를 뺀 금액에 매겨집니다. 거기에 더해 받는 사람은 부동산 무상취득 취득세 3.5%를 따로 냅니다. 두 세금은 별개라 합쳐서 봐야 합니다.

먼저 증여세 — 관계별 공제부터

증여세는 받은 재산의 가치(원칙적으로 시가)에서 관계별 공제를 빼고 시작합니다. 이 공제는 증여일 전 10년치를 합산한 한도입니다. 즉 10년 안에 같은 사람에게 이미 받은 게 있으면 그만큼 한도가 줄어듭니다(상속세 및 증여세법 §53).

배우자에게서: 6억원
직계존속(부모·조부모)에게서: 5,000만원 (미성년 자녀는 2,000만원)
직계비속(자녀·손자녀)에게서: 5,000만원
그 밖의 친족(4촌 이내 혈족·3촌 이내 인척): 1,000만원

결혼이나 출산이 있다면 직계존속에게 받은 증여에 대해 별도로 최대 1억원을 더 공제받을 수 있습니다(혼인·출산 증여재산공제, §53의2). 혼인일 전후 2년 또는 자녀 출생·입양일부터 2년 이내 증여가 대상이고, 혼인공제와 출산공제를 합쳐 1억원을 넘을 수는 없습니다.

증여세율 — 공제 후 남은 금액에 10~50%

공제를 빼고 남은 과세표준에 5단계 누진세율을 적용합니다(§56이 상속세율 §26을 준용). 산출세액은 과세표준 × 세율 − 누진공제로 계산합니다.

1억원 이하: 10%
1억원 초과 ~ 5억원 이하: 20% (누진공제 1,000만원)
5억원 초과 ~ 10억원 이하: 30% (누진공제 6,000만원)
10억원 초과 ~ 30억원 이하: 40% (누진공제 1억 6,000만원)
30억원 초과: 50% (누진공제 4억 6,000만원)

예를 들어 부모가 성년 자녀에게 시가 5억원 아파트를 증여하고, 10년 안에 다른 증여가 없었다면: 과세가액 5억원 − 공제 5,000만원 = 과세표준 4억 5,000만원 → 산출세액은 4억 5,000만원 × 20% − 1,000만원 = 약 8,000만원입니다. 여기에 자녀가 부담할 취득세가 별도로 더해집니다. 과세표준이 50만원 미만이면 증여세는 부과되지 않습니다(§55②).

받는 사람의 취득세 — 무상취득 3.5%

부동산을 증여로 받으면 받는 사람이 취득세를 냅니다. 무상취득(증여)의 부동산 취득세 표준세율은 3.5%입니다(지방세법 §11① 제2호, 1천분의 35). 과세표준은 원칙적으로 시가로 인정되는 금액(시가인정액)입니다(§10의2). 위 예시처럼 시가 5억원 아파트라면 취득세는 대략 5억원 × 3.5% = 1,750만원 선입니다.

취득세에 더해지는 부가세목과 중과 가능성. 취득세 외에 지방교육세·농어촌특별세가 함께 부과될 수 있고, 조정대상지역의 일정 가액 이상 주택을 다주택자 등이 증여받는 경우에는 취득세가 중과될 수 있습니다(§13의2). 세율·요건은 시점과 지역에 따라 달라지므로, 실제 적용 세율은 관할 지자체나 위택스에서 확인하세요.

부담부증여 — 빚을 끼고 넘기면 양도세가 따라온다

전세보증금이나 대출 같은 채무를 함께 넘기는 부담부증여는 구조가 달라집니다. 받는 사람이 인수한 채무액만큼은 증여가 아니라 유상 양도로 보아, 그 부분에 대해 주는 사람에게 양도소득세가 생길 수 있습니다(채무를 뺀 나머지에만 증여세). 그래서 증여세는 줄지만 양도세가 새로 붙는 트레이드오프가 됩니다.

배우자·직계존비속 간에는 채무 인정이 까다롭습니다. 가족 간 부담부증여는 그 채무를 수증자가 진짜로 떠안았다는 객관적 증빙이 없으면 채무로 인정하지 않고 전체를 증여로 보는 것이 원칙입니다(§47③). 채무 상환 자금의 출처까지 확인될 수 있으니 신중히 봐야 합니다.

증여 vs 매매 vs 상속 — 하나만 정답은 아니다

같은 부동산을 자녀에게 넘기는 길은 증여, 매매, 상속으로 갈립니다. 증여는 지금 증여세·취득세가 들지만 미래 가치 상승분을 미리 옮길 수 있고, 매매는 대금과 자금출처가 필요하며, 상속은 시점을 고를 수 없는 대신 공제가 큽니다. 어느 쪽이 유리한지는 재산 규모, 보유기간, 다른 재산, 가족 상황에 따라 크게 달라지므로 한쪽을 단정하기 어렵습니다. 매도와 비교가 필요하면 양도세 쪽을 먼저 가늠해 보는 것이 도움이 됩니다.

신고기한과 세대생략 할증

증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부합니다(§68). 한편 부모를 건너뛰어 손자·손녀에게 바로 증여하면(세대생략) 산출세액의 30%가 할증됩니다(미성년자가 20억원을 초과해 받으면 40%, §57). 10년 합산 규정 때문에, 과거에 같은 사람에게 증여한 적이 있다면 그 내역과 기납부세액을 먼저 정리해야 합니다.

상속·증여세 제도 개편이 추진되고 있습니다. 공제 한도나 세율 구조를 바꾸는 개정 논의가 진행 중이라, 시행 시점과 내용에 따라 위 기준이 달라질 수 있습니다. 실제 증여 전에는 그 시점의 최신 기준을 다시 확인하세요.

공식 기준으로 보면

증여세는 상속세 및 증여세법에 근거합니다. 증여재산공제(§53), 혼인·출산공제 (§53의2), 과세표준·과세최저한(§55), 세율(§56이 §26 준용), 세대생략 할증(§57), 신고기한(§68)이 한 묶음입니다. 재산 평가는 시가가 원칙입니다(§60). 부동산 무상취득 취득세 3.5%는 지방세법 §11① 제2호, 다주택·조정대상지역 중과는 §13의2, 무상취득 과세표준(시가인정액)은 §10의2를 따릅니다. 세금핏에는 아직 증여세 전용 계산기가 없어, 이 글은 기준을 잡는 안내입니다. 실제 세액은 평가액·관계· 10년 합산 내역에 따라 달라질 수 있으니 홈택스·관할 지자체에서 확인하세요.

정리

부동산 증여는 받는 사람에게 증여세와 취득세가 함께 붙습니다. 증여세는 10년 합산 공제(자녀 5,000만·배우자 6억 등)를 뺀 금액에 10~50%, 취득세는 무상취득 3.5%가 기준입니다. 빚을 끼면 부담부증여로 양도세가 따라오고, 가족 간에는 채무 인정이 까다롭다는 점, 그리고 제도 개편이 추진 중이라는 점을 함께 기억하면 됩니다. 매도와 견줘 보려면 양도세부터 가늠해 보세요.