1세대 1주택 양도 전 서류 준비표

취득일, 실제 거주기간, 양도 예정일을 적습니다. 다른 주택을 취득했다면 그 날짜도 함께 확인하세요.

• 취득 당시 잔금일과 등기접수일을 모두 적습니다. 세법상 취득시기는 사례별 예외가 있으므로 계약서와 등기자료를 같이 둡니다.
• 양도 예정 잔금일과 등기접수일을 확인합니다. 세법상 양도시기의 예외 여부도 함께 봅니다.
• 보유기간 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주기간 2년 요건이 문제 될 수 있으므로 주민등록초본과 실제 거주 자료를 따로 모읍니다.
• 일시적 2주택을 검토한다면 종전주택 취득일, 신규주택 취득일, 종전주택 양도예정일을 함께 적습니다.

1세대 1주택이라도 양도가액이 12억 원을 넘으면 전부 비과세로 끝나지 않습니다. 초과분에 해당하는 양도차익은 별도 계산 대상이 됩니다.

• 매도 계약서의 실지거래가액을 확인합니다. 12억 원 이하인지, 초과하는지에 따라 결과 화면에서 봐야 할 항목이 달라집니다.
• 취득 당시 매매계약서와 취득가액 자료를 찾습니다. 취득가액이 빠지면 양도차익 계산이 흔들립니다.
• 공동명의라면 지분율과 각자 취득가액·양도가액 안분 자료를 분리합니다. 한 장의 계약서라도 신고는 사람별로 갈릴 수 있습니다.
• 등기부등본, 건축물대장, 매매계약서, 중개대상물 확인설명서를 한 폴더에 모읍니다. 주택 수와 부수토지 판단에 참고가 됩니다.

필요경비는 “집에 쓴 돈”을 모두 넣는 항목이 아닙니다. 취득·양도에 직접 관련되거나 자본적 지출로 설명 가능한 자료인지가 중요합니다.

• 취득세, 등록면허세, 법무사 비용, 중개수수료처럼 취득·양도 과정에서 발생한 비용 증빙을 모읍니다.
• 인테리어·수리비는 전부 필요경비가 되는 것이 아닙니다. 단순 유지보수인지, 자산가치를 높인 지출인지 구분할 수 있게 계약서·견적서·세금계산서·이체내역을 같이 둡니다.
• 현금영수증, 카드전표, 세금계산서, 계좌이체 내역을 서로 맞춰봅니다. 금액만 있고 상대방·공사내용·지급일이 빠지면 설명력이 약합니다.
• 비용별 증빙에 거래 상대방, 공사 내용, 지급일이 빠져 있다면 관련 자료를 추가로 요청합니다.

본인 명의 주택 수와 세법상 세대의 주택 수는 다를 수 있습니다. 가족의 보유 주택과 적용하려는 특례를 확인하세요.

• 배우자, 생계를 같이하는 가족, 주민등록상 주소가 다른 가족의 주택 보유 여부를 확인합니다. 세대 판단은 단순히 등본 주소만으로 끝나지 않을 수 있습니다.
• 취득 당시 조정대상지역 여부와 실제 거주기간을 확인합니다. 같은 2년 보유라도 거주요건이 붙는 경우 결과가 달라질 수 있습니다.
• 상속주택, 혼인, 동거봉양, 일시적 2주택 특례는 요건이 복잡합니다. 체크 도구에서 “확인 필요”가 나오면 국세청 또는 세무전문가 확인이 우선입니다.
• 임대사업자 등록, 재개발·재건축, 분양권·입주권이 섞이면 단순 1세대 1주택 자료로 판단하지 않습니다.

매도 후 양도세 신고기한을 확인합니다. 양도차익은 건강보험료 산정 소득에 포함되지 않지만, 매도로 달라진 재산 내역과 별도로 발생한 이자·배당소득은 확인해야 합니다.

• 토지·건물 양도소득세 예정신고는 일반적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 흐름으로 봅니다. 잔금일이 정해지면 달력에 먼저 표시합니다.
• 1년에 여러 자산을 양도했거나 기본공제 적용이 달라지는 경우 다음 해 5월 확정신고 여부도 확인합니다.
• 양도세 납부 예상액만 보지 말고 지방소득세까지 합쳐 현금흐름을 봅니다. 실제 납부는 국세청 신고 결과가 우선입니다.
• 지역가입자이거나 퇴직 후 자격이 바뀐 상태라면 매도 후 소득·재산 변화가 건강보험료에 언제 반영될지도 따로 확인합니다.